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港汇广场写字楼

一.   项目背景：
花桥国际商务城是江苏省委.省政府为实现产业升级而做出的重大战略部署。作为江苏省“十一五”重点项目和唯一以现代服务业为主导产业的省级商务开发区，其将依托上海的交通优势，江苏的区位优势，昆山的成本优势以及“融入上海，面向世界，服务江苏”的目标定位，在3-5年内建设成为国际大都市的卫星商务城。

二.   商务城先导区（即集中自由办公区）
花桥国际商务成先导区位于上海郊环线内，毗邻上海嘉定区安亭国际汽车城，占地面积3800亩，为花桥国际商务城最具商业价值的板块。目前已全面进入建设阶段。吸引了东方海外，中环置业，光华集团，，亚太集团，港汇，美通，赛格数码，中宇集团，第一上海等知名企业入驻，建设项目包括商务办公楼，商务公寓，星及酒店以及配套银行，，超市等 ，届时，一个全新的 CBD集聚区将在此崛起。

三.          苏州港汇置业及港汇国际广场介绍：
苏州港汇置业是一家专业从事商业房地产开发和投资的具有国家二级地产开发资质的企业，注册资本5000万元。其先后开发及营运了 昆山宝珠商城，宝珠酒店，宝珠餐饮城等商业项目，在业界享有一定的知名度。苏州港汇置业十分看好花桥国际商务城先导区的发展潜力，港汇国际广场成为苏州港汇置业巨资打造的又一力作，是在花桥商务城投资的第一个综合性商业项目。港汇国际广场占地面积9825m2，总建筑面积74792m2，建筑高度99.8m，由地下两层停车场，三层国际名媛馆和十五层LOFT办公楼组成（同时，港汇国际广场也是商务城内唯一的LOFT写字楼）。是集休闲购物，商务办公为一体的综合性商业广场。

四.   花桥国际商务城入驻企业的产业定位：
花桥国际商务城主要以制造业区域性总部，金融企业后台处理中心，业务流程外移外包，展览展示和采购配送中心这四大产业为主，以贸易公司，销售公司为辅的产业定位。

五.   港汇国际广场的战略合作伙伴：
项目基坑建设和维护是由上海闸北建工承建。
项目承建商是江苏振华建筑集团，它是昆山首家持有建筑部颁发的房屋建筑工程总承包一级资质企业，是江苏省建筑行业二十强单位。
项目监理单位是浙江文华建设管理有限公司，拥有国家甲级监理资质。

六.   港汇国际广场竣工及交房日期：
港汇国际广场封顶日期为2009年7月3日，交房日期为2010年03月28日。

七.   港汇国际广场工程进度及地下空间空间：
花桥国际商务城管委会在考察上海北京等成熟商务城后决定把先导区的地下空间进行联建，解决商务城今后的静态停车难的问题。建成后地下将拥有车位3000多个。目前地下空间工程由苏州港汇置业投资兴建，竣工后由政府回购。这也体现了我公司的实力和政府对我公司的充分信任。
港汇国际广场目前已进入项目主体工程建设阶段

八.   交通优势
花桥国际商务城地处江苏与上海的连接点，被誉为嵌入上海的陆上半岛，交通非常便利，沪宁高速，上海郊环线，曹安公路，A5高速都在此交汇。上海轨道交通11号线终点站（墨玉路站）距本项目只有500米的距离。目前，沪宁高速和曹安公路都在拓宽中，到08年底竣工后，将为国际商务城插上腾飞的翅膀。随着轨道交通11号线 的建设开通，花桥国际商务城将成为名副其实的卫星商务城。

九.   税收优惠政策：
①入驻企业享受地方财政部分的“三免三减半”的税收优惠政策。并且在第五年继续追加注册资本的企业，可以申请继续享受税收减免政策。减免额度为：营业税全免，增值税减免20％－25％，所得税减免32％－40％。
②在花桥商务城投资的业主享有契税减半的优惠政策（昆山契税为4％，减半为2％）。③入驻企业前6年将享受政府每年至少10%的租金补贴。

④对商务城功能培育有重大推动作用的企业，给予“一事一议”的特殊优惠政策。

十.   通信方面：
在花桥国际商务城入驻的企业都可以安装021和 0512两部电话，为企业发展业务和节约营运成本起到了促进作用。

十一.            交通方面：
312国道上海收费站后移三公里，从上海进入花桥国际商务城的 车辆免收过路费。

十二.      物业管理：
  港汇国际广场聘请国际知名企业“太平洋集团”为物业管理企业，为提升大厦知名度和美誉度打下了坚实的基础，同时，也依托太平洋集团强大的网络资源为大厦招商带来了保障。

十三.        港汇国际广场写字楼的入驻企业定位：

根据花桥国际商务城的整体产业定位及LOFT写字楼的特点（空间自由、私密性强、个性化装修风格）。我项目主要吸引金融、投资咨询、物流、外移外包中心、创意性设计以及贸易产业等公司为主。

十四.   港汇国际广场到上海市中心、机场及昆山市中心的距离：我项目到人民广场33KM；虹桥机场24KM，昆山市中心17KM。

 

十五.              港汇国际广场自有车位：
港汇国际广场车位共360个，其中地下321个，地上39个，并与先导区3000多个公共车位相通。

十六.              写字楼单间面积及高度：

港汇国际广场LOFT写字楼单间分割面积从43㎡—110㎡不等，可整层出售。

我项目层高5.5米，作为商务城内唯一的LOFT写字楼，其一层面积，两层空间享受的独有特点为物业升值带来了更大的潜力。

十七.              港汇国际广场LOFT写字楼的净高

我项目写字楼阁楼装修后的净高为5.35—5.4米。

上下两层净高分别为：2.65M—2.7M左右。

十八.              港汇国际LOFT写字楼与普通甲级写字楼的使用建筑面积的比率：

例：100㎡普通甲级写字楼实际建面：100㎡  

           100㎡ LOFT写字楼分割后实际建面：170㎡-180㎡

十九.港汇国际广场写字楼得房率,容积率和绿化率

我项目LOFT写字楼得房率为71.68%(高于普通写字楼的平均得房率70%)容积率为4.5,绿化率为18%.

二十.港汇国际广场写字楼交房标准

         我项目大堂及公共区域为甲A装修标准,写字间为毛坯交房.

二十一  港汇国际广场写字间为什么要毛坯交房而不装修

        我项目写字间内为毛坯交房,原因有以下几点1:因为入住企业多为企业总部，金融企业，IT外包，贸易及创意公司,此类企业在装修风格上力求体现公司的企业文化和追求个性化办公,对装修格局和标准各不相同.再则,每家入驻企业对LOFT写字间的空间利用率的要求也不相同,毛坯交房能最大限度满足他们的需求.2:对于写字楼来讲,租赁时间至少在一年以上,而花桥优惠税收政策和租金补贴政策将促使入驻企业主力在花桥办公5年以上,相比而言,一点装修费也就微不足道了.

二十二.港汇国际广场产权年限

       我项目地块属于商业用地,国有土地使用权40年,每间独立写字间都有独立产权证.

二十三.港汇国际广场写字楼内是否为中央空调,为什么要选择分体式空调?
        港汇国际广场写字楼大堂及公共部分为中央空调.

        写字内设计为安装分体式空调,并且每间写字间都预留有空调新风口和外机悬挂通道,不会影响写字楼的空间布局.普通甲级写字楼都安装中央空调,但昂贵的费用和统一的开放时间为很多企业灵活办公带来了不利影响,增加了公司的成本,这点也突出了我们的节能性,也是降低企业营运成本的重要手段.

(二十四) 港汇国际广场外墙设计及使用材质

        我项目外部采用蓝色玻璃幕墙,钢化中空玻璃,全通透采光.为客户提供舒适的办公环境.

(二十五) 港汇国际广场写字楼配置:

        1:我项目配有8部OTIS奥的斯高速电梯2:公共区域配置安保监控系统红外线防盗系统3:每户配电量及网络系统完全按照甲级标准配置,能满足所有入驻企业信息化需求.

(二十六) 港汇国际广场是否包租,租金回报及返还方式?

        我项目由太平洋物业负责招商及长期物业管理，包租十年（前五年回报分别为8，8，9，9，10%）。本着对业主办负责的态度,在2010年03月28日---2011年03月27日的一年期间,以8%的租金回报给业主,租金在总价里直接扣除,降低了业主的经营风险.

(二十七) 港汇国际广场LOFT写字楼以什么方式购买?

       目前,我项目只接受内部预订,针对的客户群主要是和我公司有长期合作的分销商或老客户,其他客户概不接待.

(二十八) 港汇国际广场同周边其他写字楼的竞争优势

       首先我项目是先导区内唯一的LOFT写字楼,这决定了本案将是商务城四大支柱产业的首选;其次我项目为花桥国际商务城的一期项目,时间差决定了我项目少有竞争对手;再则通过市调(上海,昆山),整体来说LOFT写字楼以其创意,弹性空间,实用面积的含金量,私密的办公空间而倍受企业青睐.第四是其一层面积,双层空间享受的空间利用也大大降低了投资风险.第五是以上海仅有的几个LOFT写字楼销售的火爆程度来看,LOFT写字楼具备差异化竞争有时,特别是在花桥的先导区难觅竞争对手(上海LOFT:例如海上海,绿地蓝海)

(二十九) 港汇国际广场物业管理费

        物业管理费预计为10元/每平方米(亚太广场为8.8元/每平方米).

(三十)  物业管理包括哪些内容

       物业管理服务包括:房屋建筑及其公共服务设施的管理维修养护，巡视检查；环境卫生的管理服务；公共秩序维护；物业档案管理及入住管理；物业装饰装修，施工，监督，管理；车辆行驶，停放及其场地的维修养护；就涉及大厦物业管理的有关事项，代表全体产权人与政府部门或有关方面运作，交涉或提出法律诉讼；签订和履行与大厦管理事务有关的和约；提供安保力量，在适当情况下安装，运用，维护安保设施；节日期间装饰大厦的入口及外墙。还有为入驻企业提供代办公司注册，为入驻企业举办业务联谊会等增值服务。

（三十一）购买商业地产首付多少，最多能贷几成几年，贷款利率多少？

      商业地产（商铺或写字楼）首付不得低于50%，最多贷五成，最长贷款年限为10年，商业贷款利率为7.83%。

 （三十二）外籍人士及港澳台人士能否购买写字楼？

外籍人士购买写字楼只能以企业名义购买1套 。购买人的企业必须在内地注册并

且办理营业执照

购买人要签订自住自用承诺书。

办理产权登记时本人必须到场。

香港人士只能购买1套写字楼，签定自住自用承诺书。出具香港律师行的夫妻关系证明书。

台湾人士除以上要求外，还要作公证。

     我公司建议外籍人士请具有中华人民共和国公民身份的人代为购买。

（三十三）购买写字楼需交纳其他那哪些费用？

A:预售合同登记费100元。

B:按揭抵押登记200元。

C:产证费用（以购房总价计算）

契税4%（政策减免一半）。

交易手续费0.08%

印花税0.03%

登记费300元